E agora, como vou pagar meu aluguel se estou impedido de usar o imóvel e exercer minha atividade empresarial?

Além da celeuma e preocupante disseminação trazida pelo Coronavírus (COVID-19) que cabe a nós como seres humanos combate-lo ou ao menos, impedir a propagação, outras questões veem à tona neste palco.

Uma delas é: Com meu comércio/empresa fechado como vou pagar o aluguel?

No dia 18 de março de 2020, o Estado de Santa Catarina publicou o decreto n. 515, o qual estabeleceu a suspensão de todas as atividades de serviços não essenciais, o que incluiu comércio em geral, shoppings centers, academias, restaurantes, escritórios e afins, abarcando uma infinidade de estabelecimento empresariais. Tal medida foi prorrogada por mais uma semana com a publicação do decreto n. 525, com início da data de 25 de março de 2020.

Pois bem, a questão que chega é a seguinte, alguns estabelecimentos estão impedidos de desempenhar a atividade empresarial devido ao Decreto do Poder Público de utilizar e consequentemente de desenvolver seu labor.

A medida impede uma das faculdades transferidas ao locatório quando da assinatura do Contrato de Locação, que é a de usar e a de servir-se do imóvel ao uso a que se destina (art. 22 e 23 da Lei 8.245/91), ou seja impede a utilização do imóvel em sua potencialidade, que seria outrora para comercializar produtos, prestar serviços ou outra atividade a que se propunha, dali auferindo renda, lucro e todo proveito econômico esperado.

A restrição imposta pelo Poder Público recai, em princípio, a ambas as partes da relação locatícia, tanto o LOCADOR quanto o INQUILINO, isto porque além da pandemia ser um fato de força maior  (art. 393, CC) o decreto cria o Fato do Príncipe ou a Teoria da Imprevisão (art. 478), que corresponde ao fato de que no decorrer da execução do contrato, acontecem eventos excepcionais e imprevisíveis que alteram substancialmente a equação econômico-financeira do pacto e a possibilidade de arcar com o pagamento do aluguel.

Então eu não preciso pagar o aluguel esse mês Doutora? Não.. nada disso!

O contrato de locação faz lei entre as partes, se o risco de uma pandemia constava em contrato quando  de sua elaboração, e foi concedido a uma das partes a responsabilidade e ônus financeiro dele advindo, deve se seguir o que consta em contrato e assumir as consequências negativas financeiras do evento e continuar a adimplir as obrigações.

Contudo, acaso o contrato não conste previsão expressa sobre as medidas a serem adotadas em situações como esta, recorre-se ao que dispõe o art. 567 do Código Civil: “se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava”, pois a suspensão da atividade comercial, impede e deteriora o uso e a fruição ao fim que se destina a locação comercial, que é o de exploração econômico-financeira.

Vale ressaltar que o impedimento determinado pelo Poder Público do uso e desempenho da atividade comercial são parciais e temporários. Afinal, embora haja o impedindo da arrecadação dos proveitos econômicos do imóvel pelo locatário, há posse e permanência de todos os equipamentos no imóvel locado.

Desse modo, pode as partes do contrato LOCADOR ou LOCATÁRIO utilizar do que dispõe o art. 567 do CC e art. 18 da Lei de Locações (n. 8. 245/91) para requerer a composição do valor do aluguel sendo proporcional à restrição sofrida pelo locatário.

Há ainda a possibilidade de resolução, mitigação do valor e revisão do contrato de locação (art. 478, CC), sem ferir o art. 19 da Lei 8.245/91.

O art. 421 do CC, foi acrescido do parágrafo único pela Lei da Liberdade Econômica (Lei 13.874/19) onde dispõe sobre princípio da intervenção mínima e excepcionalidade na revisão contratual.

O Código Civil prevê a resolução do contrato quando ocorrer a onerosidade excessiva em decorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, ou a resolução pode ser evitada oferecendo o locador a possibilidade de modificação equitativa das condições do contrato, e dos valores pagos a título de aluguel. 

Não há dúvidas que a pandemia causada pelo coronavírus funciona como fator de desequilíbrio contratual, fato imprevisto e excessiva onerosidade passível de revisão neste triste momento. É um momento de cautela, parcimônia e criatividade, apenas a análise cuidadosa e criteriosa dos termos do contrato e das circunstâncias fáticas permite a melhor hipótese para resolução do entrave.