Categoria Imobiliário

CORONAVÍRUS – COVID-19 e seu impacto nas relações locatícias não residenciais

E agora, como vou pagar meu aluguel se estou impedido de usar o imóvel e exercer minha atividade empresarial?

Além da celeuma e preocupante disseminação trazida pelo Coronavírus (COVID-19) que cabe a nós como seres humanos combate-lo ou ao menos, impedir a propagação, outras questões veem à tona neste palco.

Uma delas é: Com meu comércio/empresa fechado como vou pagar o aluguel?

No dia 18 de março de 2020, o Estado de Santa Catarina publicou o decreto n. 515, o qual estabeleceu a suspensão de todas as atividades de serviços não essenciais, o que incluiu comércio em geral, shoppings centers, academias, restaurantes, escritórios e afins, abarcando uma infinidade de estabelecimento empresariais. Tal medida foi prorrogada por mais uma semana com a publicação do decreto n. 525, com início da data de 25 de março de 2020.

Pois bem, a questão que chega é a seguinte, alguns estabelecimentos estão impedidos de desempenhar a atividade empresarial devido ao Decreto do Poder Público de utilizar e consequentemente de desenvolver seu labor.

A medida impede uma das faculdades transferidas ao locatório quando da assinatura do Contrato de Locação, que é a de usar e a de servir-se do imóvel ao uso a que se destina (art. 22 e 23 da Lei 8.245/91), ou seja impede a utilização do imóvel em sua potencialidade, que seria outrora para comercializar produtos, prestar serviços ou outra atividade a que se propunha, dali auferindo renda, lucro e todo proveito econômico esperado.

A restrição imposta pelo Poder Público recai, em princípio, a ambas as partes da relação locatícia, tanto o LOCADOR quanto o INQUILINO, isto porque além da pandemia ser um fato de força maior  (art. 393, CC) o decreto cria o Fato do Príncipe ou a Teoria da Imprevisão (art. 478), que corresponde ao fato de que no decorrer da execução do contrato, acontecem eventos excepcionais e imprevisíveis que alteram substancialmente a equação econômico-financeira do pacto e a possibilidade de arcar com o pagamento do aluguel.

Então eu não preciso pagar o aluguel esse mês Doutora? Não.. nada disso!

O contrato de locação faz lei entre as partes, se o risco de uma pandemia constava em contrato quando  de sua elaboração, e foi concedido a uma das partes a responsabilidade e ônus financeiro dele advindo, deve se seguir o que consta em contrato e assumir as consequências negativas financeiras do evento e continuar a adimplir as obrigações.

Contudo, acaso o contrato não conste previsão expressa sobre as medidas a serem adotadas em situações como esta, recorre-se ao que dispõe o art. 567 do Código Civil: “se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava”, pois a suspensão da atividade comercial, impede e deteriora o uso e a fruição ao fim que se destina a locação comercial, que é o de exploração econômico-financeira.

Vale ressaltar que o impedimento determinado pelo Poder Público do uso e desempenho da atividade comercial são parciais e temporários. Afinal, embora haja o impedindo da arrecadação dos proveitos econômicos do imóvel pelo locatário, há posse e permanência de todos os equipamentos no imóvel locado.

Desse modo, pode as partes do contrato LOCADOR ou LOCATÁRIO utilizar do que dispõe o art. 567 do CC e art. 18 da Lei de Locações (n. 8. 245/91) para requerer a composição do valor do aluguel sendo proporcional à restrição sofrida pelo locatário.

Há ainda a possibilidade de resolução, mitigação do valor e revisão do contrato de locação (art. 478, CC), sem ferir o art. 19 da Lei 8.245/91.

O art. 421 do CC, foi acrescido do parágrafo único pela Lei da Liberdade Econômica (Lei 13.874/19) onde dispõe sobre princípio da intervenção mínima e excepcionalidade na revisão contratual.

O Código Civil prevê a resolução do contrato quando ocorrer a onerosidade excessiva em decorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, ou a resolução pode ser evitada oferecendo o locador a possibilidade de modificação equitativa das condições do contrato, e dos valores pagos a título de aluguel. 

Não há dúvidas que a pandemia causada pelo coronavírus funciona como fator de desequilíbrio contratual, fato imprevisto e excessiva onerosidade passível de revisão neste triste momento. É um momento de cautela, parcimônia e criatividade, apenas a análise cuidadosa e criteriosa dos termos do contrato e das circunstâncias fáticas permite a melhor hipótese para resolução do entrave.

CONSIGNAÇÃO DE CHAVES

Realizou a locação de um imóvel e está com dificuldade de entregar as chaves ao locador e proprietário do imóvel? Seja por dificuldade em encontra-lo ou por negativa deste em receber as chaves?

Você sabia, que isso é muito comum?

Toda entrega de imóvel após o período locatício gera uma certa dor de cabeça, tanto ao locatário quanto ao locador.

Por vezes o proprietário de imóvel se nega a receber as chaves do imóvel, seja porque o imóvel não está exatamente como gostaria, ou porque o móvel se deteriorou, ou por simples capricho, as razões são inúmeras.

Para evitar o desgaste da recusa do locador em receber as chaves sob o alegação de necessidade de reparos no imóvel, que pode desencadear obrigação de pagar multa contratual, pagamento de aluguel até a efetiva entrega do imóvel (que pode durar meses) e demais encargos decorrente da Locação, você pode contratar um advogado (a) de sua confiança para propor uma Ação de consignação de chaves.

Tal pedido está previsto tanto na Lei de Locações (8.245/91) em seu art. 67, tanto no art. 539 e seguintes do Código de Processo Civil.

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina assim pontuou:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. ENCERRAMENTO DO PRAZO CONTRATUAL DA LOCAÇÃO. RECUSA DO LOCADOR AO RECEBIMENTO DAS CHAVES EM RAZÃO DE ALEGADA NECESSIDADE DE REPAROS NO IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.   […] (TJSC, Apelação Cível n. 0306513-71.2015.8.24.0023, da Capital, rel. Des. Denise Volpato, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 20-08-2019).

Convém verificar que já decidiu o Segundo Tribunal de Justiça de São Paulo:

Consignação – chaves – recusa do locador em recebê-las – aluguel – pagamento até a interposição da ação – obrigatoriedade. A partir do dia em que instaurada a ação consignatória das chaves é que se libera o locatário da obrigação de remunerar o uso do imóvel, desprezando-se o período das mal sucedidas tratativas de sua devolução amigável (Apel. c/ rev. nº 398.045, 10ª Câm., rel. Juiz Euclides de Oliveira, j. em 11.05.94, JTA (Lex) 152/507).

A existência de débitos pendentes ou a necessidade de consertos no imóvel não podem ser motivos para recusa no recebimento das chaves e encerramento do contrato de locação, tampouco podem ser considerados justa causa para sua recusa.

É dever do locador receber as chaves do imóvel independentemente dos danos a ele causados, incumbindo-lhe a persecução de eventual indenização pelas vias judiciais adequadas.